Офісний ринок в умовах військових дій

Попит на офісні приміщення продовжує визначатись наближеністю до лінії фронту та бойових дій. Сьогодні у своїх стратегіях компанії продовжують керуватись фінансовими показниками та стійкістю сфери їх діяльності до війни. Частка орендарів встигла оптимізувати площі й відповідно витрати. Інша — переїхати в кращі об’єкти. Перевагу мали бізнес-центри у відмінному стані, з професійним управлінням, що знаходяться в центрі міст. Так орендарі могли отримати максимально комфортні умови для роботи, чому також сприяла гнучка цінова політика з боку орендодавця.

Якщо до 2022-го площі в бізнес-центрах здавали переважно поверхами, то торік на ринку почали пропонувати невеликі за площею приміщення. Таке рішення дало можливість підприємцям орендувати офісні метри на вигідних умовах, а орендодавцю — підвищити заповнюваність об’єкта. На фоні високої вакантності в секторі орендодавці йшли назустріч, пропонуючи індивідуальні умови, що враховували всю складність ситуації в країні. До прикладу, для потенційних клієнтів окремі домовленості могли передбачати надання знижки на перший рік оренди чи на період воєнного стану. Можна відзначити, що на сьогодні тривалість договорів складає переважно до трьох років.

Хоча все більше команд повернулося до роботи в офісах, вакантність на ринку сьогодні продовжує залишатись на високому рівні. Своєю чергою, з початку активної фази війни, за різними оцінками, ставки оренди залежно від об’єкта зменшились від 10% до 60%.

Вартість квадратного метра у тому чи іншому бізнес-центрі обумовлюється станом об’єкта, його адаптацією до нових умов, відсотком заповнюваності та ціновою стратегією власника. Так, діапазон орендних ставок у бізнес-центрі класу «А» у Києві за 1 м² у середньому складає $20−25 з ПДВ. До прикладу, у 2021 році вартість 1 м² у бізнес-центрі того ж класу була на рівні $27. Про повернення показників до рівня принаймні 2020-го можна говорити після завершення активної фази війни.

На які офіси звертає увагу бізнес

Як уже згадувалося вище, підвищився запит на якісні бізнес-центри «А» класу, в яких орендодавець міг організувати повноцінний робочий процес, забезпечити загальний високий рівень сервісу та закрити нагальні потреби орендарів. У 2022 році на перший план вийшла енергетична незалежність всіх систем офісного об’єкта. Зокрема, віялові й аварійні відключення, які унеможливлювали роботу у віддаленому режимі, вплинули на певне зростання орендної активності. Тож до початку 2023-го відбувався процес закупівлі та встановлення потужних генераторів у бізнес-центрах.

Якщо до 2022-го площі в бізнес-центрах здавали переважно поверхами, то торік на ринку почали пропонувати невеликі за площею приміщення.

За півтора року активної фази бойових дій іншою ключовою умовою орендарів стала гарантія безпеки. Тож з урахуванням класу та можливостей об’єкта в бізнес-центрах адаптували укриття для комфортної роботи та перебування під час повітряних тривог.

Таким чином, наявність генераторів та обладнані укриття стали важливими атрибутами українських офісів, потреба в яких залишається актуальною. Відповідно у застарілих об’єктах нерухомості, які знаходяться за межами ділового центру та не можуть забезпечити належним чином роботу, попри нижчі ставки оренди, вакантність є вищою.

Що відбувається у світі

Війна в Україні мала вплив на офісну нерухомість у Європі, однак здебільшого її наслідки є опосередкованими та виразилися в зростанні інфляції через здорожчання енергоресурсів. Загальний показник вакантності на ринку офісної нерухомості Європи впродовж 2022 року становив близько 7%. Своєю чергою, в США на початок 2023-го він був на рівні 13%.

Після пандемії виділяють декілька тенденцій, за якими розвиватиметься європейський офісний ринок найближчим часом. З поширенням гібридного формату роботи частина орендарів, щоб мотивувати людей повернутись до регулярної роботи в офісах, роблять ставку на комфортні офісні приміщення та комплекс послуг, який можна отримати в сучасному бізнес-центрі. Відповідно в функціонально застарілих офісах передбачається менша заповнюваність.

Також у Європі зі зростанням вакантності ризикують зіткнутися об’єкти, які не відповідають мінімальним стандартам енергоефективності. Крім того, що ця тема є однією з центральних на міжнародному ринку нерухомості, сьогоднішня енергетична криза в Європі додатково зобов’язує модернізувати наявні, а також реалізувати нові об’єкти відповідно до норм енергоощадності. До прикладу, лише у Лондоні 80% офісів мають бути модернізованими, щоб відповідати вказаним стандартам.

Своєю чергою, компанії відповідно до своїх стратегій управління, які передбачають виконання екологічних стандартів (у межах сталого розвитку та ESG-принципів) також потребують енергоефективних офісів, тому попит на них залишатиметься стійким. У процесі інтеграції з країнами Євросоюзу цей виклик чекає і на Україну.

Що чекає на український сегмент офісної нерухомості

За підрахунками консалтингової компанії CBRE, із запланованих 215 тис. м2 у 2022 році, у Києві фактично введено в експлуатацію менше половини (97 300 м2) офісних метрів. У 2023-му відсоток таких площ буде ще меншим.

На сьогодні найчастіше в офісних проєктах передбачається близькість до метро, а також можливість облаштування укриття на цокольному поверсі чи підземному паркінгу.

До слова, в Україні не розглядається впровадження спеціальних захисних приміщень, які імплементують в Ізраїлі, що пов’язано з необхідністю внесення змін до національних норм і стандартів та фінансовими витратами, що суттєво збільшить собівартість офісних проєктів.

Певний відсоток компаній повернулись до офісів, проте на ринку переважає ситуація невизначеності. Перспективи інвестування та відновлення сегмента продовжують орієнтуватись на економічну й політичну ситуацію та динаміку подій на фронті. Тож до позитивних змін на фронті основні показники (орендні ставки, вакантність) залишатимуться у тому самому діапазоні.

Після завершення війни, що має безпосередній вплив на ринок нерухомості, можна прогнозувати зростання запитів на об’єкти, оскільки повертатимуться релоковані компанії та набиратиме обертів новий бізнес. Тенденції як на українському, так і європейському ринку офісів показують, що ті об’єкти, які відповідають актуальним запитам та в змозі адаптуватись до нових умов, матимуть більший попит.