Реконструкція — баланс старого і нового. Чому в Києві з цим проблема?

14.04.2020

Назар Бенч – експерт в сфері девелопменту та будівництва, власник ІБК «Фенікс Груп».

Відновлювати будови історичної та культурної спадщини складно, так як вони знаходяться під пильною увагою громадськості.

Будь-який вихід за межі загрожує масовими невдоволеннями. Питання особливо актуальне, зважаючи на озвучене на початку березня, рішення влади віддати під приватизацію квартал в історичному центрі Києва.

З іншого боку, такі будівлі необхідно оновлювати для того, щоб вони відповідали вимогам часу. А зберегти баланс між старими та новими об’єктами — проблема, яка часто постає перед девелоперами.

Гармоніювання застарілих і сучасних будівель

В історичній частині міста часто можна спостерігати, як під нове будівництво виділяють невелику площу. У результаті — будівлі тісно прилягають одна до одної, через те, що належна відстань не витримується. Іноді нові об’єкти будують поряд із автентичними спорудами, порушуючи архітектурний ансамбль; а міську панораму спотворюють хмарочоси, що нехтують «блакитними лініями» (обмеження забудови по висоті і силуету).

У Києва має бути загальна концепція розвитку центру і його реновації, а у його жителів — бачення перспективи становлення міста на найближчий десяток років. Це стосується як точкового, так і комплексного оновлення столиці.

Потрібно, щоб держава спільно з громадськістю і девелоперами вирішувала це питання. Наприклад, влада Берліна затвердила стратегічну програму розвитку, в якій прописано що, де, коли та яким способом відновити (реконструкція, реновація), а що побудувати. Головна її мета — створення комфортного та сприятливого середовища для проживання.

Реконструювати чи побудувати нове

Відновлення історичних об’єктів — це регламентований процес із чіткими зобов’язаннями, яких має дотримуватися забудовник. Так, Генеральний план Києва передбачає обмеження висоти будинків у центральній зоні столиці до 27 м.

Також такі перебудови повинні бути узгоджені низкою відомств. Частково це є причиною чому подібні проєкти не розвиваються.

Крім того, у міському бюджеті недостатньо фінансів на якісну й повноцінну реставрацію і реконструкцію історичних об’єктів. Так, роботи з реконструкції вимагають великих інвестицій, зокрема:
  • зміцнення фундаменту і ґрунту (у разі потреби);
  • перепланування (зміна функціонального призначення приміщень, збільшення площі тощо);
  • модернізація інженерних мереж (заміна водопроводу, каналізації, електромонтажні роботи, встановлення систем пожежної безпеки тощо);
  • відновлення фасаду.

Процес передбачає підбір кваліфікованих кадрів, котрі допоможуть девелоперу відшукати нові підходи, а також правильні відповіді на інженерні та соціальні питання. Іншими словами, найчастіше реконструювати такі будівлі набагато дорожче, ніж побудувати нові.

Як зберігають історичні центри по всьому світу

У кожній країні існують свої особливості оновлення історичної спадщини. Країни ЄС об’єднує містобудівна політика, що сприяє відтворенню та збереженню епохального вигляду міст.

Тут важливу роль відіграє грамотний проєкт реконструкції. Він дає змогу зберегти об’єкт у початковому вигляді, поліпшити його характеристики і зробити придатним для експлуатації в сучасному світі. Адже як не парадоксально, щоб зберегти будівлю, її необхідно використовувати.

Часто при відновленні забудовники віддають перевагу підходу, при якому внутрішня частина споруди стає сучасною, а зовні — незмінною. Так, близько 60% будівель на Єлисейських полях у Парижі реконструйовано за цим принципом. А в Берліні після внутрішньої перебудови однієї з церков, в будівлі розташували конференц-центр Форуму з питань навколишнього середовища.

В одному з міст США — Саванна — також керуються принципом, при якому історичні споруди можуть і повинні бути збережені. При цьому оновлені будівлі, гармоніюють із автентичною місцевістю та відповідають усім сучасним запитам.

Такі об’єкти найчастіше привабливі для потенційних інвесторів і користуються особливою популярністю серед туристів.

Інший приклад, центральний район Великобританії — Ноттінг-Хілл. Сучасні заклади, що мають високий попит (новітні бари, галереї, салони краси), завдяки продуманому дизайну, гармоніюють із будівлями вікторіанської епохи.

Заглиблюючись у тему, стає зрозуміло, що питання відновлення слід розглядати разом з його подальшим економічним ефектом. Тобто, важливо оцінити ситуацію і створити якісний продукт, що матиме попит. Зокрема, потреба в якісному житлі певної цінової категорії в центрі Риги, сприяла продажу 70% квартир у відновлених історичних будинках за 3 місяці.

Правильний проєкт реконструкції збереже баланс найкращих проявів класики і сучасності. У такому випадку істотних перешкод під час його реалізації ні громадськість, ні влада не створять.

Контакти