Строительство — это создание добавленной стоимости для клиента при выборе его жизненного пространства

10.04.2020

  — Многие участники рынка жалуются на непростой 2019 год для строительной отрасли. Вы согласны с этим мнением?

— Каждый год имеет свои особенности, но я не наблюдаю замедления темпов строительства, особенно в столице. Поэтому если и говорить о проблемах, то как о частно взятых случаях или проблемах отдельно взятых компаний, а не о тенденции рынка в целом. Из того, что меня беспокоит сейчас — это приостановка выдачи разрешений на строительство и сертификатов о готовности объектов к эксплуатации Государственной архитектурно-строительной инспекцией. Надеюсь, что процесс трансформации этого органа и запуск электронного кабинета застройщика пройдут быстро.

— Сложнее всего кому — инвестору или генподрядчику? С условием, что это разные компании.

— Если говорить о позиции на рынке, то, конечно же, генподрядчику сложнее. Инвестор — это лицо, у которого есть деньги. Он всегда найдет, как и где их применить, если он грамотный инвестор и понимает рынок. Генподрядчик — это исполнитель, поэтому он в постоянном поиске заказов, с багажом огромной дебиторки и кредиторки, с гарантийными обязательствами, ответственностью за сроки реализации проекта, за смету, а также за соответствие выполненных работ законодательству.

Если мы рассматриваем совместный проект, где есть инвестор, он же заказчик, и генподрядчик, он же исполнитель, то это сложности разного порядка. У генподрядчика основная сложность — это администрирование строительного процесса, а у компании инвестора — это обеспечение денежного потока, удовлетворяющего потребности строительства. Отсюда — разные задачи. Генеральный подрядчик, во-первых, сосредоточен на подборе квалифицированного инженерного состава и его удержании, учитывая отток профессиональных кадров за границу. Во-вторых, от проекта к проекту он балансирует между тем, привлекать ли к строительству как можно больше профильных подрядчиков и субподрядчиков, увязывая между ними фронты работ, или выполнять работы собственными силами. Инвестор же должен выбрать и воплотить финансовую модель, которая даст максимальную рентабельность, а также обеспечить своевременное финансирование проекта.

— А чем запомнились 9 месяцев нынешнего года для вашей компании?

— В этом году мы закончили наш основной проект последних трех лет — это восстановление Дома профсоюзов на Майдане Независимости. В этом месяце планируется открытие всех 9 этажей бизнес-центра Maidan Plaza, расположенного в части Дома профсоюзов со стороны улицы Костельной.

Кроме того, в этом году мы начали реализацию нового проекта по строительству еще одного бизнес-центра в Киеве. Проект непростой, поэтому я бы предпочел рассказать о нем спустя несколько месяцев, когда мы пройдем все разрешительные процедуры и выйдем на четкие сроки реализации.

— Расскажите немного о своем портфеле проектов сегодня. На чем сфокусировались?

— На сегодняшний день в портфель группы компаний FENIX входят такие проекты: восстановление Дома профсоюзов (2016–2019), открытие и управление бизнес-центром Maidan Plaza,строительство и запуск еще одного бизнес-центра в Киеве площадью 28 000 кв. м (июль 2020), а также строительство жилого комплекса в с. Чайки Киево-Святошинского района (2019–2022).

— Знаковый проект «Феникс Групп» — это восстановление Дома профсоюзов. Как сейчас обстоят дела с объектом?

— Группа компаний FENIX выступила инвестором и организатором восстановительных работ Дома профсоюзов, 40% которого пострадали из-за пожара.

Согласно инвестиционному договору, ООО «БЦ “МАЙДАН ПЛАЗА” (ранее — ООО «ИТТ-Недвижимость»), которое на сегодня входит в группу компаний FENIX, стало владельцем трети Дома профсоюзов со стороны улицы Костельной и части помещений со стороны улицы Крещатик, в обмен на восстановление нашей компанией всего здания. Другая часть здания принадлежит Федерации профсоюзов Украины.

Основные восстановительные работы были завершены в конце прошлого года, а в начале этого года объект был введен в эксплуатацию. В принадлежащей нам части здания со стороны улицы Костельной мы открыли офисный центр Maidan Plaza, который был сдан в аренду международной коворкинг-компании IWG, открывшей там офисы под брендом Spaces. Арендатор уже в режиме текущего ремонта завершил все необходимые работы для полноценного запуска бизнес-центра в концепте коворкинг-платформы.

Если говорить о части, принадлежащей Федерации профсоюзов, то мы полностью восстановили здание — как и в нашей части, мы почти заново собрали его каркас и поменяли фасад, проложили новые инженерные сети, новую систему вентиляции и кондиционирования, систему пожарной безопасности, лифты, в том числе лифт для пожарных, специальные подъемники для лиц с инвалидностью, восстановили под ключ весь внутренний ремонт, восстановили полностью актовый зал. Федерации оставалось только завезти мебель и начать эксплуатировать здание, что уже и происходит.

Также есть часть помещений, которые Федерация профсоюзов сдает в аренду, чтобы как-то покрывать расходы, связанные с эксплуатацией здания.

Нашими силами и за наши средства был проведен ремонт в помещении для Информационно-выставочного центра Музея Майдана и установлена Мемориальная доска у его входа.

— В течение всего периода восстановительных работ вокруг Дома профсоюзов вспыхивали многочисленные скандалы в СМИ. Как это сказывалось на восстановительных работах?

— В подавляющем большинстве, кроме ситуации с KFC, эти скандалы никакого отношения к самому Дому профсоюзов не имели. В частности, это касалось открытия ресторана «Каратель» и надстройки двух этажей на крыше Дома Киевских профсоюзов. И первая, и вторая ситуации не имели никакого отношения к Дому профсоюзов, поскольку Киевские профсоюзы — это отдельное здание по соседству на улице Крещатик, восстановлением которого мы не занимались.

Были попытки связать компанию и проект с некоторыми политиками, которые мы неоднократно опровергали. Также были попытки со стороны некоторых правоохранительных органов помешать работе компании и дискредитировать ее репутацию. Однако это не помешало нам реализовать проект и наполнить здание новой жизнью.

— Будет ли открыт KFC или подобные заведения развлекательного характера?

— В ноябре 2018 года мы, Федерация профсоюзов, Национальный мемориальный комплекс Героев Небесной Сотни и компания «КИЕВ ПЛАЗА», представитель IWG в Украине, подписали меморандум, в котором закрепили, что стороны будут воздерживаться от открытия в Доме профсоюзов заведений развлекательного характера. Кроме этого, меморандум предусматривал, что Федерация выделяет помещение для открытия на постоянной основе Информационно-выставочного центра Музея Майдана, а мы осуществляем за свой счет в нем ремонт, что и было сделано.

Открытие KFC было в части Федерации профсоюзов, и я не знаю, какой там сейчас текущий статус. Некоторые СМИ упоминали нашу компанию в контексте открытия KFC, но мы не имеем к этому никакого отношения.

В течение 3 лет мы работали совместно с Федерацией профсоюзов над восстановлением здания, пережили много разных сложных моментов, и Федерация в целом сделала очень много для того, чтобы вдохнуть в здание вторую жизнь. Вместе с тем, уважая право любого собственника свободно распоряжаться своим имуществом, я считаю, что нужно более взвешенно подходить к вопросу выбора арендатора в здании, которое имеет большую символическую историю.

— Какие принципы управления проектом считаете максимально эффективными?

— Я бы назвал два принципа: это принцип четкого распределения прав и обязанностей, а также принцип эффективного контроля. Я считаю, что четко поставленные задачи, понимание своих обязанностей и сроков, а также правильно налаженная система контроля обеспечивают эффективную реализацию проекта. При условии, что с вами в команде работают профессиональные люди, преданные своему делу и результату, которые при этом имеют определенную автономию в принятии решений.

Ключевое преимущество строительного бизнеса по сравнению, например, с торговлей — это визуальная осязаемость полученного результата. То есть все участники твоей команды четко понимают и представляют цель, которую в результате смогут лицезреть и пощупать. Это является мощным стимулом, так как ты каждый день воочию видишь воплощение своей работы, а не сухие цифры в отчете. И в значительной части это помогает тебе применять обозначенные принципы для достижения максимальной эффективности.

— Назовите главные тренды, которые драйвят рынок в 2019?

— Я бы отметил рост спроса и, как следствие, рост арендных ставок в офисной недвижимости. Вакантность в сегменте офисной недвижимости в этом году составила порядка 4% в Киеве.

Если в 2018 году средние арендные ставки в офисах В класса составляли 20–25$/кв. м, а в офисах А класса — 25–30$/кв. м, то в 2019 они составили 25–30$/кв. м в офисах В класса и 30–35$/кв. м в офисах А класса.

Учитывая увеличивающийся спрос на качественные офисы и отсутствие необходимого количества предложений, тенденция роста ставок будет оставаться и в следующем году.

Основной спрос на офисную недвижимость создают активно развивающиеся IT-компании и производственные компании, прежде всего фармацевтические.

Драйвером офисной недвижимости становятся коворкинги. В Украине меняется культура офисного пространства и портрет арендатора. Формат коворкингов ориентирован на качественный сервис для арендаторов, или, если высказываться языком коворкинга, для своих клиентов и резидентов. Поэтому, чтобы соответствовать ожиданиям клиента, коворкинг-компании ориентируются, в первую очередь, на бизнес-центры А или В+ класса.

— Каким, по вашему мнению, будет 2020 для строительной отрасли в Украине?

— Во-первых, увеличится строительство офисной недвижимости. В этом году девелоперы объявили об открытии пяти бизнес-центров общей площадью чуть более 70 000 кв. м. Но это никак не удовлетворит имеющийся спрос. Сейчас сложно найти помещение площадью 5000–7000 кв. м в здании недалеко от центра города. Все это будет приводить к росту ставок на 10-15% в год в ближайшие несколько лет и увеличению строительства офисных центров.

Во-вторых, изменятся проектные решения будущих строек. В течение года Минрегионстрой вводил изменения в ряд государственных строительных норм, часть из которых начала действовать, а вторая часть вступит в силу со следующего года. В частности, это увеличение уровня высотной застройки со 100 до 150 метров («Высотные здания. Основные положения»); строительные нормы для организации безбарьерного пространства в Украине («Инклюзивность зданий и сооружений»), нормы, которые позволяют строить многоуровневые подземные паркинги в общественных зданиях и на крышах общественных зданий и должны качественно повлиять на сферу строительства.

В-третьих, девелоперы перенимают и внедряют мировые практики в сфере строительства и инвестиций в недвижимость. К примеру, застройщики прибегают к помощи иностранных компаний для разработки концепции современных жилых кварталов (особенно применимо к жилью бизнес и элит-классов). Отдельное внимание уделяется использованию экологичных технологий строительства и современных энергоэффективных материалов. В целом, речь о том, что строительство — это не столько возведение коробок из бетона и металла, оформленных в красивую обертку, сколько создание добавленной стоимости для клиента при выборе его жизненного пространства.

Джерело: Property Times

 

Контакти