ПІДВОДНІ КАМЕНІ ПРИ ІНВЕСТИЦІЯХ В НЕРУХОМІСТЬ

30.09.2019

Більшість операцій з нерухомістю здійснюється через використання різноманітних механізмів інвестицій в процес будівництва. Такий спосіб придбання житла має ряд істотних переваг, у порівнянні з купівлею помешкання на вторинному ринку.

Разом з тим, інвестори все ж таки ризикують й основні ризики пов’язані з:

– невиконанням термінів завершення будівництва, несвоєчасно здача новобудови в експлуатацію;

– порушенням норм будівництва, у зв’язку з чим будівля не може бути зданою в експлуатацію;

– неможливістю завершити будівництво через фінансові проблеми;

– необхідністю доведення прав власності у випадку подвійного продажу.

Перед тим, як робити інвестиції слід перевірити:

– які в забудовника є права на земельну ділянку;

– наявність дозвільної документації на проведення будівельних робіт;

– добросовісність компанії забудовника.

Право на земельну ділянку

Найчастіше право на земельну ділянку компанія забудовник отримує шляхом укладання договору оренди землі. Серед порушень, що часто зустрічаються при оформленні прав на земельні ділянки, можна відзначити наступні:

– відведення землі без земельних торгів, коли вони  є необхідними;

– порушення регламенту зміни цільового призначення землі;

– відсутність необхідної документації з органів землеустрою;

– відсутність  висновку державної експертизи.

Невідповідність правилам, що були встановлені законодавством в майбутньому, може стати вагомою причиною для позбавлення прав на земельну ділянку відведену для будівництва новобудови.

У випадку коли право на землю мають визначений строк дії, а об’єкт не був зданий в експлуатацію до вказаного строку, тоді забудовник не зможе здати будинок до тих пір, поки це право не буде поновленим. В результаті інвестор значно пізніше може отримати право власності на своє помешкання.

Дозвіл на будівництво

Створення проекту і сам процес будівництва розпочинається з отримання дозвільної документації від відповідних державних органів. До таких документів належать  містобудівні умови та обмеження, і завдання для проектування. Перевірити чи є містобудівні умови у забудовника можна онлайн за допомогою інтернет ресурсу – МІАС ЗМД. Якщо містобудівні умови не були отримані і оформлені належним чином, тоді державний орган архітектурно-будівельного контролю має повне право скасувати містобудівні умови. Виходячи з того, що дозвіл на будівельні роботи видається на підставі містобудівних умов, скасування чинності даного документу не дає можливість розпочинати будівництво загалом.

Механізми фінансування будівельного процесу

На сьогодні існує багато різнопланових механізмів для інвестування в нове житло. Кожен з них має свої особливості, переваги та недоліки.

Фінансування процесу будівництва за допомогою інститутів спільного інвестування.

Це достатньо поширений механізм, який дає можливість оптимізувати систему оподаткування. Внесені інвестиції в корпоративний фонд вважаються спільними інвестиційними коштами й відповідно до ст. 141 Податкового кодексу звільняються від податків. Хоча створення й підтримка функціонування представленого способу потребує фінансових вкладів. Тому даний спосіб підходить не всім забудовникам.

В якості цінних паперів використовуються так звані цільові облігації, згідно закону України “Про інвестиційну діяльність”, ст. 4. Але в даному випадку інвестори не володіють повними правами на об’єкт.

Фінансово-кредитні механізми для інвестування процесу будівництва.

В даному випадку укладається договір між забудовником і управителем фонду. Виконання зобов’язань забезпечуються іпотекою майнових прав на нерухомість, що є безпосередньо самим  об’єктом будівництва. Звернення стягнення на предмет іпотеки є достатньо складним процесом. Більш надійнішим варіантом була б іпотека вже збудованої нерухомості забудовника. Хоча подібне на практиці практично не зустрічається.

Залучення житловобудівельних кооперативів в процес інвестування.

Такий спосіб потребує значно менших витрат на організаційні заходи, але тут теж існують певні ризики для інвесторів. Наприклад такі, як проблеми з правомірністю створення житлово-будівельного кооперативу в якості юридичної особи, ризик подвійного продажу нерухомості. В кооперативах подібного типу угоди схвалюються в процесі загальних зборів, де в основному членами виступають особи, афілійовані безпосередньо з забудовником. Інвестори мають право лише дорадчих голосів. Кількість квартир в новобудові, що запланована в процесі будівництва, має дорівнювати кількості інвесторів. Подібні кооперативи створюють при виконавчих службах місцевих органів управління. До моменту передачі прав власності інвесторам, власником нерухомості є кооператив. Власник має право розпоряджатись своїм нерухомим майном. Наприклад, передати в іпотеку. Інвестори, що мають право дорадчих голосів не мають можливості впливати на дане рішення.

Інші варіанти інвестування будівництва мають ряд таких недоліків, як:

– невідповідність всім нормам чинного законодавства;

– відсутність оптимізації оподаткування;

– інвестори не отримують переважні права власності на об’єкт будівництва;

– інвестор може лише розірвати договір, якщо не виконуються його умови.

Недобросовісний забудовник

Інвестори не є застрахованими від подвійного продажу майна, але є можливість застрахувати забудовника в плані його відповідальності по відношенні до належного виконання умов договору. В такому випадку сама страхова компанія буде зацікавленою стороною, яка проконтролює здачу новобудови в експлуатацію в попередньо вказаний строк. При внесенні інвестицій потрібно пересвідчитись, що не використовуються протизаконні механізми оптимізації системи оподаткування, подивитись чи здійснюється контроль діяльності компанії забудовника. Зрозуміти наскільки можна довіряти забудовникові дає можливість ретельний аналіз попередніх проектів. Слід звернути увагу, чи не було порушень строків будівництва. Також варто поспілкуватись з мешканцями найближчих будинків й  з’ясувати чи не буде ніяких скарг і звернень у державні органи щодо заборони будівництва. Перед тим, як здійснювати інвестиції, необхідно ретельно проаналізувати всі дії забудовника й пересвідчитись, що вони є законними і вигідними для інвесторів.

Контакти